不動産登記とは

不動産を扱う上でよく出てくるこの言葉、今回は不動産登記について分かりやすく解説いたします。

ご存知かもしれませんが、そもそも登記（トウキ）とは、一定の事項を広く公に示すために、公開された帳簿に記載することを意味します。

登記には、商業登記や法人登記、船舶登記など、さまざまな種類があり、今回ご紹介する「不動産登記」もそのうちの一つです。
不動産登記を行うと法務局が管理する帳簿に詳細が記録され、誰でも閲覧や取得が可能な状態になります。そうすることで権利関係の状況が誰でもわかるようになり、安全かつスムーズに取引を行うことができるようになるのです。

不動産登記の登記簿の構成としては、大きく表題部（ヒョウダイブ）と権利部（ケンリブ）の2種類に分かれます。
最初に表題部があり、権利部が続きます。権利部は、さらに甲区（コウク）、乙区（オツク）に分かれ、全体で3つの部分から構成されます。

まず、表題部（表示登記）には”不動産の物理的情報”が掲載されています。
その不動産が、どこに所在して、どういう用途で使用されていて、面積はどれくらいか、といったその不動産の基本情報がわかります。
土地であれば所在と地番、建物であれば所在と家屋番号が記載されています。（土地と建物は別々に登記されます。）
主に、建物の新築、増改築、滅失、土地の一部売買、分割などの場合に表示登記が行われます。そしてそれは、土地家屋調査士が代理して行います。
建物を新築した場合には「建物表題登記」を、増改築したり一部を取り壊した場合には「建物表題変更登記」を、取り壊したり火事で焼失した場合には「建物滅失登記」を行います。
土地の場合、一部を売買、相続により土地を分割して分ける、畑の一部を宅地にする場合のように、１つの土地を複数の土地に分割する場合には「土地分筆登記」を、複数の土地を１つの土地にまとめる場合には「土地合筆登記」を、土地の地目を変更する場合には「土地地目変更登記」を行います。
※表示登記は、原則、１か月以内の登記申請が義務付けられていますよ。

そして権利部（権利登記）には”不動産の権利に関する情報”が掲載されています。
その不動産の現在の所有者が誰で、いつ不動産を取得したか、抵当権などの担保はついているか、などの情報が掲載されています。
そして権利登記は、司法書士が代理して行います。
「甲区」には所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因を記録し、「乙区」には登記の目的・原因・権利者などを記録します。
不動産の売買、相続、贈与、離婚に伴う財産分与、不動産の交換などの場合には「所有権移転登記」、金融機関から住宅ローンを借りて住宅を購入する場合、その金融機関は不動産に抵当権を設定しますがその場合には「抵当権設定登記」を行います。
※権利登記は、登記申請をしなければならないという義務はありません。しかし、登記をしなければ第三者に対し不動産の所有権を主張することはできません。

このように不動産の表示および不動産に関する権利を登記簿という公の帳簿に記録して公示することを「不動産登記制度」と言い、これを定めた法律を「不動産登記法」と言います。

ちなみに、よく聞く登記簿謄本（トウキボトウホン）とは原本である登記簿をコピーしたもののことです。
それが、現在は紙ではなくなったことから原本が存在しなくなり、代わりに磁気ディスク内容の登記内容（登記事項）をプリントアウトした書類を出すことができます。それを登記事項証明書と言います。

不動産登記についてお分かりいただけましたでしょうか。
登記は、一見するとわかりにくいものですが、簡単にいえば、登記簿が不動産の『履歴書』で、登記はそこに『記す』ことのようなものです。
登記簿には、どういった状況（所在地・種類・地積）で、いままでどういった経歴（権利変更）を経て今に至るのかが、その都度なされた登記を見ればわかります。
そして、登記簿は各不動産ごとに一つしか存在しませんので、登記簿がその不動産の履歴の全てです。
登記制度は、各不動産の状況や権利変動を公示し、不動産取引を行うため履歴を知りたい全ての者のためにあります。登記がもしなくなってしまったら、不動産の権利関係がわからず誰も怖くて不動産取引をしなくなってしまうかもしれませんね。
ただ、世の中には未登記のままの不動産も多く存在しているのも事実ですよ。
そのことについてはまた別のブログに投稿させていただきます。
今回はここまで、最後までお読みいただきありがとうございました。

広報部　大泉未宇