未登記建物とは

未登記建物とは、不動産登記をしておらず、登記記録上の所有者や所在が不明な状態である建物を指します。
建物が未登記だと、所有権や抵当権などを登記簿に示すことができず、法的手続きをする上で、さまざまな不都合が生じます。
※不動産登記については前々回の投稿に載せていますので見てみてくださいね！

不動産登記法47条1項によると、建物を新築したら、所有者は所有権の取得の日から1か月以内に表題部（建物の種類や構造など基本的な情報について）の登記をすることが定めされています。
違反すると10万円以下の過料の制裁がありますが、それでも登記されずに放置されている未登記建物が多数存在します。

未登記の建物が存在する理由は、いくつか考えられますがその一つとして、住宅ローンを利用せずに購入したケースが挙げられます。
建物を新築して住宅ローンを利用するには、抵当権設定登記という登記をしなければなりません。そしてこの登記をするには、建物の登記が必須であり、未登記建物では住宅ローンを申請しても却下されてしまいます。近年は住宅ローンの利用が当たり前となっていますが、以前は住宅ローンを使わずに建物を購入するケースも少なくありませんでした。そのため、未登記建物は古い建物であることが多く、遺産相続で建物を相続した際に未登記建物だったと発覚するケースが増えています。
また、登記すると確実に固定資産税や都市計画税を徴収されますが、未登記のまま放置すれば自治体に見つからず税金を逃れられると安易に考えた人が、あえて未登記のまま建物を放置してしまっている現状もあるのではないかとも言われています。
ですが実際には、登記されていなくても固定資産税等を支払う義務は免れません。

上記に、住宅ローンを利用するには登記が必須とご説明致しましたが、これは売却時でも同様です。未登記建物を売却する場合、買い手は住宅ローンを利用することが難しく、一括払いで購入できる買い手を探す必要が生じます。
新築したばかりであれば、売却のリスクはあまり考えないかもしれません。しかし、相続で建物を受け継ぎ、その建物に住まず売却をする場合に、売却できる相手が限られてしまうのは大きなリスクです。

では、未登記建物の種類を3つに分けてご説明します。
１つ目は、未登記建物です。
本来、登記をしなければならない建物であるにも関わらず登記がされていない建物のことを指します。
２つ目は、一部未登記建物（表題部変更未登記）です。
建物の登記は、新築した時点だけではなく、何かしらの事情で用途や構造、面積が変わった際には、改めて登記内容の表題部分を変更しなければなりません。一部未登記建物とは、建物を新築した際に登記は済ませたものの、その後、改築や増築、倉庫や車庫など付属する建物の建築についての登記が行われていない状態の建物です。
３つ目は、一部未登記建物（権利部変更未登記）です。
建物は所有者の氏名や住所の変更があった際には権利部（甲区部）の、建物の債権に変更があった際には権利部（乙区部）の変更が必要です。この際に登記内容の変更をしていない状態の建物も一部未登記建物と呼びます。
※未登記建物と一部未登記建物（表題部変更未登記）に関しては、法務局への登記が法律で義務とされています。ただし、一部未登記建物（権利部変更未登記）に関しては、義務とはされていません。
また、そもそも建物が登記されているかどうかは、法務局で土地上の建物登記が存在するかを確認するといいですよ。

今回は未登記物件についてお話しさせていただきました。
未登記建物を放置するのは、基本的にデメリットばかりでメリットはないと考えた方が良さそうですね。
新築を購入される場合、現在は住宅ローンを利用するケースがほとんどのため、基本的には登記をされると思います。しかし、古い建物を相続した場合は、未登記建物である可能性が高いため、必ず確認したうえで、未登記であれば早めに登記をしましょう。また、将来相続すべき建物がある場合は、登記されているかどうか確認し、未登記であるならば土地家屋調査士等に依頼することをお勧めいたします。

広報部　大泉未宇