検査済証とは

検査済証（ケンサズミショウ）とは、そのままの意味で検査が済んだ証明書のことですが、
その検査とは、建築基準法で定められている建築確認申請（ケンチクカクニンシンセイ）と完了検査（カンリョウケンサ）の2つの検査のことで、この両方の審査・検査が完了し、その建物が建築基準法や関連法規の基準をクリアすると交付されます。

建築基準法の目的は、国民の生命、健康および財産を保護するため最低限の基準を法整備したものです。
検査済証も同じく、建物を使う人の安全の確保と建物の質の向上を図ることを目的としていると考えられます。

では「建築確認申請」「完了検査」とはどんなものでしょうか。
家を建てる際、もしくは増築、改築、移転をするときはまず設計をしますが、建築基準法上に沿った適法な家を設計する必要があります。
建築確認は、工事する前の設計段階に、建築基準法の規定に適合しているかどうかチェックを受けることをいいます。
法令上問題ない設計図面を役所に申請しますが、このことを建築確認申請といい、提出書類は、建築確認申請書（けんちくかくにんしんせいしょ）と呼ばれます。そして、この建築確認をクリアした証明として出されるのが確認済証（かくにんずみしょう）です。確認済証は他に建築確認済証（けんちくかくにんずみしょう）や建築確認通知書（けんちくかくにんつうちしょ）とも呼ばれます。建築確認申請後、通常は3週間ほどで交付されます。建築確認が下りて、確認済証が交付されない限り、工事の着工ができません。不備がある場合は、再申請となります。

確認済証が交付された図面を元に建物を立てますが、建築主は、建物が完成したら4日以内に工事完了届を提出しなければなりません。
そして、実物が建築確認をクリアした図面と全く同じかどうかのチェックを受けなければなりません。このことを完了検査といい、完了検査をクリアした証明書として出されるのが検査済証（けんさずみしょう）です。検査済証の交付を受けてからでなければ、その建物を使用することはできません。また、検査済証は、一度なくしたら再発行はできません。代わりに地方公共団体から建築台帳記載事項証明書を発行してもらえます。

なお、木造3階建てや一定規模の鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物は地域によって工事中に中間検査（ちゅうかんけんさ）も受けなければならないことがあります。
中間検査とは、建築確認と完了検査の間にある検査で、特定工程（とくていこうてい）と呼ばれる工事が済んだ時点で検査を義務付けたものです。
中間検査について詳しくは、建築基準法第7条の3に定められていますが、どのような建築物について中間検査を義務付けるかは、それぞれの特定行政庁が自由に決めることができるため、中間検査が必要かどうか、必ず各自治体の役所で問い合わせる必要があります。
このとき、中間検査をクリアした証明書として出されるものを、中間検査合格書（ちゅうかんけんさごうかくしょ）と言います。

上述の説明から「そんなもの、あって当たり前じゃないか」と思うかもしれませんが、費用や手間の関係で、一昔前までは、戸建て住宅の場合、ほとんど検査済証が取られていませんでした。中古物件を見ていると、「検査済証がない」といった物件に、たくさん遭遇します。
2005年（平成17年）の耐震偽装事件を機に、取得率が急速に上昇したそうですが、2000年頃は40％以下、それよりも更に前は20％程度と言われています。建築確認申請が通らないと、そもそも工事に着工できないので、昔は、確認申請は法律に則った設計で通しておいて、その後の工事で、法律で規定された上限の広さよりも大きくしたりすることが、よく行われていました。（完了検査を受けなければ、発覚しないので。）工務店も、よくないことだとは思いつつも、お金を払う施主から頼まれれば断ることができず、大きなものを作ってしまう、というような構図です。
売り物件でよく目にする「建ぺい率・容積率超過」というのは、そのような事情で建てられていることが多いです。
そのため、売りに出ている中古「戸建」物件の築年が、2005年よりも前であれば、検査済証がない方が多いといえるでしょう。
検査済証がない物件の場合は、「建築確認申請書」や「建築計画概要書」記載の床面積と、謄本の面積に大きなズレがないか実際に物件を見てみて、数字と、実際の大きさに違和感がないか、そのあたりを確認して、「完了検査は受けていないが、確認申請通りにできている可能性の方が高そうだ。」というような判断をしていく必要があります。

最後に、、
不動産売買にはこの検査済証が大きく関わって来ます。
検査済証あるないでどのようなメリットやデメリットがあるのかも後日ブログにお載せできればいいなと考えています。

広報部　大泉未宇